Азбука капиталиста: разница между активами и деньгами

Семейный капитал
129
19 февраля 2015

Наконец-то я разобрался с огромной грудой дел и с чистой совестью могу писать посты в свою любимую рубрику – «Семейный капитал», до которой руки доходят в последнюю очередь. Сегодня поговорим про типичную ошибку, которую я минимум раз в месяц разбираю в беседах с разными людьми.

...

Оглавление:

Стоимость денег – штука очень относительная. В 2003 (в этом году я впервые снимал жилье, поэтому цифру помню очень хорошо) однокомнатную квартиру в Самаре можно было купить за 600 тысяч рублей (с запасом, реальные варианты бывали процентов на 10 дешевле). Сейчас, в начале 2015, эта же самая квартира стоит 2 миллиона (а то и больше).

Зарплаты, конечно же, тоже выросли. Я тогда работал на работе за 5 тысяч рублей, аренда квартиры за 600 тысяч рублей стоила 3 300 в месяц (мне было 18 лет и это была моя первая работа и моя первая квартира).

Доллар тогда стоил, кстати, примерно 32 рубля (т.е. я зарабатывал около 160 долларов).

Что делать со сбережениями? А с большими? Есть три типовых ответа на вопрос «как распорядиться большими деньгами?»:

  • положить в банк;
  • купить валюту;
  • купить недвижимость.

Прикинем, что произошло бы в каждом из вариантов (при этом, я понимаю что выборка за 12 лет не будет полностью репрезентативной – но она прекрасно иллюстрирует идею).

Рассмотрим разных людей, которые по-разному распорядились одинаковой стартовой суммой 6 миллионов рублей в начале 2003 года. Напомню, на эту сумму можно было купить 10 типовых однокомнатных квартир в неплохом состоянии.

Для тех кто не знаком с понятием «актив» в принятой инвесторами терминологии. Актив – это то, что дает вам прибыль, рентный доход или дивиденды, называйте как угодно. Пассив – это то, что достает деньги из вашего кошелька.

  • Акции с дивидендным доходом – актив.
  • Акции без дивидендного дохода – не совсем актив, но уже лучше чем деньги.
  • Дорогая машина или дом для собственной семьи – однозначный пассив.

Если кто-то не совсем знаком с этими понятиями – задавайте вопросы в комментариях, я буду рад объяснить.

Банк под 8% годовых

Лучшее долгосрочное предложение (без мухлежа с различными «лесенками» в ТКС и прочих вариантов, которые сегодня есть, а завтра – нет) – 8% в банке Хоум Кредит с ежемесячной капитализацией.

Пускай Иван положил свои 6м в ХКФ Банк. На конец 2014 на счете у Ивана было бы уже 15,6м рублей. Выгодно? Выгодно!

Если бы не одно небольшое «но». В 2003 на весь свой капитал Иван мог купить 10 квартир. В 2014 подобная квартира стоила уже 2 миллиона рублей (если очень повезет), т.е. Иван может конвертировать свой капитал всего в 7,8 новых однокомнатных квартир.

Ежемесячный доход Ивана от использования капитала (%% по вкладу) на начало 2015 составляет 104 тысячи рублей.

Банк под 14% годовых

Пускай и Ивана есть пробивной друг Василий. Он пришел к директору одного из местных банков со своим мега-капиталом в 6м и выбил супер-условия – 14% годовых навсегда (сейчас, кстати, ХКФ платит именно 14% годовых, на моей памяти процентная ставка по удобным вкладам в этом банке колебалась от 8% до 14% – и это всегда было одно из самых выгодных предложений в стране).

Вернемся в 2003 год. Василий разместил свои 6м в местном банке под 14% годовых. На конец 2014 на счете у Василия уже почти 32 миллиона рублей. Выгодно? Выгодно!

Реальный размер капитала Василия тоже увелился, на свои деньги он может купить 16 новых однокомнатных квартир.

Ежемесячный доход Василия от использования капитала составляет 372 тысячи рублей. Очень и очень неплохо.

Валюта

Людмила Игоревна, мать нашего Василия, послушала мудрых советов своих обеспеченных знакомых в духе «доллар растет всегда!» и на наследство от покойного мужа купила доллары. На все 6 миллионов. Доллар тогда стоил 31,82 — свой капитал Людмила Игоревна обменяла на 188 560 долларов.

Людмила Игоревна – финансово грамотный человек. Она прошерстила все предложения и вложила свои доллары в наш любимый ХКФ Банк под 3,5% годовых с капитализацей (в реальности ставки были меньше, но искать совсем лень, возьмем кризисные ставки сегодняшнего дня).

На конец 2014 года на счете у нее образовалась внушительная сумма в $286 805. На начало 2015 года это почти 17,5 миллионов рублей (курс 60,85). Конвертировать этот капитал можно примерно в 8 однокомнатных квартир, на 9 уже не хватит.

Ежемесячный долларовый доход (%% по вкладу) нашей пенсионерки составляет $837 или 51 тысячу рублей.

К слову, без кризисного роста курса (который вовсе и не факт, что случился бы), у Людмилы Игоревны в начале сентября 2014 (начало бурного роста) было бы всего $284 310 или 10,5 миллионов рублей по курсу 37 рублей за доллар. Даже 6 квартир уже не купишь.

Недвижимость

Я сознательно оставляю за бортом текущих рассуждений различные варианты увеличения доходности недвижимости. Посчитаем все «в лоб».

В 2003, при цене аренды 3 300 рублей и стоимости квартиры в 600 тысяч годовой доход от аренды составлял 6,6%. В 2015 при цене аренды в 13 тысяч и стоимости квартиры в 2м годовой доход от аренды составляет 7,8%. Ситуация чуть лучше, но однозначно проигрывает текущим банковским ставкам, не правда ли?

Попробуем посчитать вместе.

Пусть в 2003 году Изя, помня свое детство в коммуналке принял твердое решение: я буду вкладывать только в недвижимость!

На свои 6 миллионов он купил 10 однокомнатных квартир и сдал их в аренду. Напоминаю, аренда такой квартиры тогда стоила 3 300 рублей в месяц – что дает 33 тысячи рублей дохода в месяц. Для своего расчета я предположил, что стоимость квартир повышалась вместе со стоимостью аренды примерно едиными темпами во все годы (это не совсем так, но я не стал копать аналитику и усложнять расчеты).

За 12 месяцев Изя скопил 429 тысяч рублей. После первого года он решил повысить аренду своим квартирантам до рыночных 4 100 рублей. Еще за несколько месяцев Изя накопил на еще одну новую квартиру (а она стоила уже 727 тысяч, против 600 тысяч год назад – все дорожает) и так же ее сдал за 4 100 рублей.

В нашем примере Изя не совсем продвинутый инвестор – он хранит свои деньги в тумбочке, а не в ХКФ банке, дающем дополнительные 8% эффективности на свободные накопления.

Еще через 12 месяцев Изя опять повысил цену до рыночных 4 900 рублей и так далее по кругу.

К началу 2015 года у Изи есть уже 20 однокомнатных квартир и 1,4м рублей сбережений (на 21-ю он еще не накопил). Ежемесячный денежный поток от аренды составляет 260 тысяч рублей.

По этому показателю Изечка проигрывает Василию из второго примера. Но если Израэль начнет жестко пить и в момент помутнения продаст всю свою недвижимость и вложит все накопления в банк (41м) его доход с лихвой перекроет доход Василия.

А вот если Василий начнет свой большой доход конвертировать в недвижимость в полном объеме, стоимость его недвижимости никогда не догонит суммарную стоимость недвижимости Израэля, т.к. Изин рентный доход будет расти вместе с инфляцией в 100% объеме, а Васин – нет.

Выводы

Выводи один и он очень прост: хранить свой капитал нужно не в деньгах а в активах. Разницу подходов я наглядно продемонстировал. При этом даже небольшая годовая доходность (6-8%) ориентировочно позволяет удваивать реальный размер имущества семьи примерно за 10-12 лет.

У меня в личном финансовом плане целевая доходность семейных инвестиций – 12% годовых, а пессимистичная – 8%. И даже при такой доходности моя семья будет очень богатой, так как я не собираюсь хранить сбережения семьи в деньгах: все только в активах.

Кстати, именно поэтому у меня почти нет сбережений в деньгах (есть только небольшой фонд безопасности): все максимально быстро конвертируется в активы.

Остались вопросы? Задавайте в комментариях!

За рамками статьи остался вопрос: правильно ли считать стоимость капитала в единицах недвижимости. На мой взгляд – не совсем. Об этом мы поговорим в следующих постах 🙂

PS Подробные расчеты для этой статьи можно посмотреть по ссылке.

PPS А еще на днях Алекс Ходинар взял у меня интервью. Приглашаю ознакомиться на его сайте, оно получилось интересным!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Комментариев: 129
  1. Андрей

    Один вопрос где взять 6м.
    Есть одна квартира, сдавать это гемор! Но согласен что нужно держать в не движимости, только как сейчас насобирать. У на квартиры подешевеле раньше стоили 30 000$ сейчас 24 000$

    • smart

      Ну ок, не сдавай, раз гемор. Никаких проблем =)

    • Андрей

      это посуточно сдавать гемор, но зато значительно выгоднее при грамотном подходе

  2. Артём

    Как я не люблю примеры с недвижимостью…

    После продолжительного роста у людей создалось впечатление, что недвижимость никогда не упадет в цене и когда-нибудь на этом прогорит очень много народу.

    • smart

      Даже если упадет в цене — чем это грозит? Снижением ставок на аренду? Вряд ли, т.к. рыночная аренда зависит не от стоимости недвижки а от средних доходов.

      Т.е., если недвижка упадет в цене — чувак из моего примера сможет богатеть ЕЩЕ БЫСТРЕЕ.

      • Артём

        Дело в том, что при текущих ценах аренда квартиры проигрывает банковскому депозиту. В таком случае покупать квартиру имеет смысл только в том случае, если есть 100% уверенность в росте.

        А на 100% быть уверенным в этом нельзя.

        Аренда зависит и от стоимости недвижимости тоже, так как при падении цены плата по ипотеке снизится и выгоднее будет взять квартиру в ипотеку. Но даже если и арендная ставка не снизится, всё равно депозит будет выигрывать. И геморроя будет меньше.

        Недвижимость будет выгоднее только, если использовать нестандартные схемы, а не «купил->сдал помесячно».

        • smart

          Ну ок, не буду переубеждать. Сохраняй капитал в депозитах =)

          • Артём

            Ну я то не депозиты использую )

          • smart

            На самом деле, размышления то верные. Но я предпочел оставить вопрос рисков за рамками этой статьи (иначе никакого разумного объема не хватит).

  3. Артем

    Однозначно лучше вкладывать в сайты))

    • smart

      В сайтах — свои риски. Но да, я пока вкладываю в сайты.

      • Артем

        Я тоже вкладываю в сайты и практика показывает, что вложение в сайты составляет 400% годовых. В сайты конечно вкладывать становится проблематично, т.к. появляется конкуренция и в нишу приходят профессиональные инвесторы, но тем не менее 200% годовых получать можно вполне спокойно.

        • smart

          Артем, у меня тогда встречный вопрос. А почему ты не занял, скажем, пару миллионов рублей у банков и не вложил в сайты?

          За 5 лет эта сумма превратилась бы в 64м рублей, которые позволили бы (при желании) не работать никогда.

          • Артем

            Ну после продажа первого сайта я решил купить квартиру, чтобы зафиксировать прибыль. А теперь пытаюсь повторить былой успех, но практика показала, что сайт в прошлом году было сделать легче чем сейчас.

          • smart

            Воот, фиксируешь успех то ты не в сайтах, а в квартире. Об этом и речь =)

        • Alexander

          Интересно, в каких тематиках 400%?

          • smart

            У нас кстати тоже такие есть сайты, но системно повторить не получается =)

  4. Rhod

    «Доллар тогда стоил, кстати, примерно 32 рубля»
    Многие кстати не помнят, сравните зп, цены на квартиры 10 лет назад. Всё выросло раза в 2 точно. А доллар так и стоял. Это я к тому, что независимо ни от каких кризисов, к старому курсу он уже не вернется.

    • smart

      Ну, есть еще одно понимание курса доллара. Начиная с середины 90х годов буханка белого хлеба стоит 0.5 доллара — и это соотношение очень незначительно иногда меняется, но всегда возвращается на свое место =)

  5. Евгений

    Предыдущий комментарий не промодерировал, и желание писать новый как-то нет.
    Но все же выскажусь.

    Описано в сферических условиях вакуума. Взять того же Изю. Он мог купить квартиры на пике стоимости, и уже через два года потерять половину своих сбережений из-за обвала цен.
    http://monetarism.ru/realty-price-chart.shtml
    Как видно, до сих пор уровень цены за кв. м. не вышел вровень с 2008-2009, и даже наоборот, продолжает падать.

    Взять банковские депозиты. Свыше 1,4 млн. руб. вклад не страхуется. А это значит, придется раскидывать депозит по нескольким банкам, и не факт, что один из этих банков сможет прожить свыше 10 лет.

    Я веду к тому, что без оценки рисков все рассуждения о годовых % — это не больше чем подсчеты в стиле 1 бабушка — рубль, 100 бабушек — 100 рублей.

    • smart

      У меня нет модерации комментов. Если что-то не опубликовано — Вордпресс посчитал это спамом. Если написать мне на почту или сюда примерную дату коммента — я его из спама вытащу.

      По поводу сферичности условий — ок, будет еще пост. У меня есть что сказать по этому поводу.

      Если очень кратко — можно пытаться играть на разнице курсов (ждать обвала недвиги, чтобы купить не на пике стоимости), но это на мой взгляд — однозначно проигрышная стратегия.

      По поводу рисков — пишу еще раз, риски я в своем рассуждении оставил за бортом. Для иллюстрации принципа «сохраняй капитал в активах, а не в бабле» риски не важны.

      • Евгений

        Интересно было бы почитать не только про риски, но и как дополнительные пункты, кроме банков и квартиры добавить бизнес и онлайн бизнес. Тем более тебе есть, что написать по этим пунктам 😉

        • smart

          Есть, напишу со временем. Сейчас вроде стало чуть посвободнее, поэтому постараюсь писать чаще =)

  6. Morix

    Алексей, превосходная статья! Ради нее стоило заморочиться. Это как основа твоей деятельности. Почему ты делаешь так, а не иначе.

    • smart

      Морикс, в целом — да. Именно на основе этой логики я принимаю свои инвестиционные и бизнес-решения =)

  7. Axtamap

    Будет интересно почитать рассуждения с учетом рисков.
    А в целом статья годная.
    Спасибо Алексей, даёшь исчо! 🙂

    p.s. кроме сайтов если не секрет в чем еще держишь активы?

    • smart

      Про риски я напишу как-нибудь потом (но напишу обязательно). И, спасибо за похвалу!

      Кроме сайтов держу активы в Инвестимо и фонде недвижимости DSTS (аналогично Инвестимо, но объектом инвестирования там является недвижимость). В этом году планирую добавить акции (если выдеру свои оставшиеся 3 штуки баксов из Форекс-Тренда — то скоро). Ну а в целом со временем добавлю недвижимость.

      Сайты — самый доходный вариант активов (и удобный для меня). Все другие активы — нужны по сути только для диверсификации. Но окончательной позиции по вопросу «какой должен быть размер этой диверсификации» (ведь каждая копейка, украденная у сайтов сделает всю систему менее эффективной) у меня пока нет.

      • Евгений

        Алексей, а моно чуть подробнее о фонде недвижимости DSTS? впервые слышу о нем, информацию так и не нашел, какова доходность?

        • smart

          Работает примерно аналогично Инвестимо. Доходность — около 1% в месяц. Распространяется только через консультантов. Если есть какие вопросы — с удовольствием отвечу по почте про этот фонд =)

          • Евгений

            Да, мне интересна информация по этому фонду.
            Если не сложно напишите мне на почту.
            1.Фонд закрытый? (не нашел о нем никакой информации, есть ли сайт, возможно ли взаимодействовать он-лайн)
            2.В какую конкретно недвижимость инвестирует фонд комме./жилая? И в каком городе?
            3.Какие гарантии сохранности средств? Как давно работает?
            Спасибо.

          • smart

            Ответил в почту.

      • Алексей

        Слушай, а что с ФХ трендом? Они что-то выплачивают?

  8. seoonly.ru

    Было бы все так красочно в жизни))

    • smart

      Так в жизни по-моему все примерно так и есть? Если выбрал путь и с него не сворачиваешь — будет и результат, по другому быть не может =)

      • Skazka

        Вот этой фразой и можно все вышесказанное удачно зафиналить). Выбрать свою гирю и пилить).
        Спасибо за статью-познавательно и доступно. Про риски это и правда еще более обширный материал. А вот для первичного осмысления разницы активов и денег статья в самый раз.

  9. SLANET

    Алексей, МЫ с тобой ведём осмысленную дискуссию на странице твоего интервью, НО на чужом блоге вот здесь:
    http://adne.info/aleksej-sorokin/#comment-33133

    И, чтобы не весь «беплатно» генерируемый текст 😉 утекал туда, спрошу тебя здесь, «у тебя дома».
    Почему в подавляющем большинстве вебмастера «палят свои сайты»?

    Например, вот так не говорят:
    ……………………………………………………….
    Я, SLANET, купил недавно сайт / справочник — базу данных организаций http://infophon.ru/ — в куче шла ещё пачка сайтов по другим федеральным округам, смотрите (иммено «смотрите», а не «палю») их по ссылкам.
    Теперь империя SLANET имеет в своём активе ещё и сайты-справочники телефонных номеров.
    ……………………………………………………….
    Вот написал, и подумал: «спалил, блин. А никто не палит. А чо тут такого?»
    Вот просвети ситуацию.
    Как владельца инвестиционного фонда с серьёзным портфелем спрашиваю.

    • smart

      Имхо, все боятся что их «идею украдут». Я этого не босюь, но пока просто не привлекаю излишнего внимания. Уже давно принято решение — я буду палить взрослые проекты с трафиком от 20к в сутки =) Пока у меня только один сайт потенциально подбирается к этому порогу.

      Если уж показывать — то и хвастаться заодно.

      PS Достал коммент из спама, что-то Акисмет последнее время уж больно агрессивный.

      • Webable

        Я думаю, что дело не только в краже идей. Есть еще и такой момент, как зависть.
        Если начнут завидовать — то могут настучать за некачественный контент, устроить ддос атаку или же просто взломают.
        Таких примеров была масса, согласитесь.

  10. Максим

    Держать большие средства на депозитах — определенный риск, да асв страхует вклады до 1,4 млн. Но и размер фонда порядка 80 млрд руб. Достаточно пары банкротств средних банков и от фонда ничего не останется. Кроме того нельзя забывать, что случилось с накоплениями граждан в 91 году. Поэтому покупка квартиры наименее рискованное вложение средств.

    • smart

      Я полностью согласен и тоже считаю недвижимость на порядок менее рискованной, чем депозиты. Даже с учетом всех страхов, что здесь озвучили (не сдадутся квартиры, ремонт придется делать, налоги платить и так далее).

    • Alex

      В таком случае деньги просто начнут печатать. АСВ получает беззалогово и безпроцентно деньги из бюджета. Так что свои 1.4 млн ты получишь, но купить на них сможешь уже не так много как хотел бы.

  11. Илья

    В расчетах с Изей не учтены следующие моменты:
    1. Ремонт. Даже если и предположить, что квартира покупается в хорошем состоянии, скорей всего, за 10 лет сдачи в аренду настанет пора делать ремонт. Нормальный ремонт в однушке — минимум 250 тысяч, 20 однушек — 5М.
    2. Заполняемость. Реальная заполняемость с учетом выезда одних и заездом других никогда не будет 100%.
    3. Личная занятость. Чтобы поддерживать более-менее постоянную заполняемость у 10-20 однушек, нужно либо заниматься этим лично и отказаться от другой работы, либо нанимать человека за определенную зарплату. В отличии от депозитов, которые могут требовать максимум визита в банк для переоформления.
    Думается, с учетом этих допущений картинка будет не такая уж и радужная.

    • smart

      Да, владение недвижкой — не пассивный доход.

      Пусть даже 10% от валового потока будет уходить на сопутствующие расходы (думаю, если подойти с умом — уходить будет меньше) — все равно Изя всех сделает =)

      Т.е. даже с учетом всех допущений владение рентным активом будет самым выгодным вариантом. Если хочется — можешь сам посчитать, не обязательно верить мне на слово.

      • Илья

        Считал ) Получилось, что депозит выгодней, чем инвестиции в недвижимость с последующей сдачей в долгосрочную аренду.
        Но я исходил из того, что в каждой квартире нужно будет делать ремонт, 80% заполняемости и допущения, что стоимость квартир близка к потолку и роста в разы уже не будет.

        • smart

          Ну, каждый выбирает сам. По факту — мы считали самый невыгодный вариант аренды, без работы над эффетивностью вообще. Логика подсказывает мне, что, если погружаться в тему — можно достичь эффективности работы личного капитала в 20+ годовых (например, я прямо сейчас знаю как пристроить 1.5 рублей в недвижку с эффективностью 16% годовых и кассовым разрывом примерно в 4-6 месяцев, другое дело — что у меня этих 1.5м нет в наличии и искать я не планирую).

          Но, не буду настаивать — эти рассуждения выходят за рамки данной статьи.

          • Илья

            Если погружаться в тему, то везде есть варианты. В тех же депозитах были актуальны лесенки ТКС, позволявшие значительно увеличить доходность.
            Но опять же, любое погружение в тему уводит всё дальше от пассивного инвестирования и пассивного дохода в сторону изменения своего позиционирования как активного инвестора.
            И всё равно без расчетов на основании своего опыта и учетов рисков, наши рассуждения остаются лишь гипотезами на бумаге )

          • smart

            Если честно, я считаю что пассивный доход или пассивное инвестирование — модный миф.

            Если ты вкладываешь деньги в то, в чем не разбираешься и разбираться не хочешь — с очень большой долей вероятности ты свои деньги потеряешь =)

            Без учета опыта — все это гипотезы (точнее, есть опыт моих товарищей, владеющих недвижимость в формате, несколько большем чем «20 квартир», но это все равно чужой опыт). Будет нарабатываться опыт — буду делиться в блоге, без вариантов =)

  12. Johny

    Хороший пост, интересные примеры. Стоило бы только еще рассмотреть вариант Пети, которого в детстве очень баловали, и он потратил свои деньги на машину и 2 квартиры (то есть на активы и пассивы), так же, было бы интересно посмотреть на такую жизнь.
    А как относишься к вариантам типа салонов красоты, автомоек, кальян-баров? На сколько выгодный актив, при условии, что каждое из заведений ты построил сам, то есть предварительно потратился еще. Так сказать «бизнес с нуля».

    • smart

      Бизнес в теории более выгоден, а не практике — несет в себе новый класс рисков. В общем, как и любым делом (в том числе — и владеть квартирами под ренту) — им надо уметь заниматься.

  13. Обыватель

    Мне одному кажется, что статься заказная от ХКФ Банка? )))

    • smart

      Надо выпросить у них что-нибудь. Я кстати там реально часть финансовой подушки храню =)

  14. Yliv (Иван)

    Вечно я проигрываю всяким Васям и Изям… Беспредел!

    • smart

      Ничего, и на твоей улице будет праздник =))

  15. DimaX

    Зачитался, все клево)

    Но по Изе есть пара моментов:

    1) невозможно все квартиры сдавать 100% времени;
    2) цены на аренду недвижки еще как падают, во-первых, в кризис — у нас в Новосибирске буквально за последние пару месяцев на 10% уже упала цена, во-вторых, из-за переизбытка предложения — у нас понастроили однушек и студий столько, что их теперь тупо некому сдавать, у всех есть своя ипотечная клетушка;
    3) арендаторы наносят ущерб жилью, нужны периодические затраты на ремонт;
    4) тупо могут быть разного рода проблемы, не обязательно денежные, может просто временные, поиск арендаторов, потом приемка хаты у них обратно и т.п., это не все так просто и быстро, как просто бросить денег на депозит в банк))

    Если все это учесть, то такого гигантского преимущества у Изи и близко не будет.

    • DimaX

      Забыл еще, что за кучу хат надо платить кучу коммунальных платежей, которые последние годы как-то сильно выросли, надо сказать, а так же налог на недвижку, который с этого, по-моему, года будет рассчитываться от кадастровой стоимости, а не от стоимости БТИ, что существенно увеличит сумму налога.

      • smart

        Я думаю Изя бы что-нибудь придумал. Нанял управляющего и организовал «домашний отель» — сдачу квартир посуточно. Ну или конвертировал бы часть имущества в многокомнатную квартиру и сделал хостел. Или порезал бы свои однушки на 2 более мелких студии — и сдал бы их за 80% от цены однушки каждую. Есть варианты =)

  16. buio

    А если Изя из Донецка ??? Надо не забывать про легкую конвертацию одного в другое. Почему не расмотрел Петю который хранил свои сбережения в золоте, алмазах и тд?

  17. mister

    Вообще теория получилась довольно занимательная. Но любые инвестиции строятся на расчёте рисков, о которых в статье ни слова.
    1) по недвижимости: жильцы могут перестать платить, потом выгонять будешь через суд. Чтобы это сделать нужен договор, с договора платить налоги, что уже уменьшает сумму прибыли с арендного бизнеса. Жильцы могут затопить или еще что то сделать с квартирой. Необходимо учитывать амортизацию мебели, техники и прочего. Через 10 лет всё заново закупать в большинстве случаев. Собственник то будет аккуратно обращаться с холодильникм своим, а арендаторы будут стараться за полгода-год пока они снимают всё разрушить в доме. Нужно помнить, что демографический рост рождаемости приходился на 1984-1988 годы, когда мы с вами родились. И через 10 лет уже не будет такого пика покупательской способности у квартир. Если только для гастарбайтеров их сдавать. Будет много свободного жилья. Цены расти не смогут. Да куча ньюансов.
    2) по депозитам: банки могут заблокировать дкпозиты в случае сложной экономической ситуации в стране. Допустим, я в декабре не мог снять свой депозит на 700 тыр, банк целый месяц тянул и требовал предоставить справку о расходах, куда эти деньги мне нужны. Не абсурд ли? В будущем могут вообще ограничить снятие депозитов, будешь за каждые 100 тысяч р, писать заявления и объяснять что и куда хочешь потратить.
    3) по валюте: также могут ввести ограничение на валюту. Либо введут налог на покупку и продажу как в Беларуси. Сделают ограничение по вывозу. Кучу препонов могут придумать из-за чего вышеуказанная теория не будет иметь смысла. В данной ситуации ты смотришь назад, и говоришь что было бы если бы. Получается ты едешь на машине и смотришь в зеркало заднего вида.

    ах да еще насчёт недвижимости, в 2007 году я купил квартиру однушку. Сделал ремонт на 800 тыр примерно. В 2013 я эту квартиру продал дешевле чем купил с учётом сделанного ремонта и мебели. Т.е. цены на квартиры у нас в городе совсем не выросли. Точнее выросли, на 800 тыр, но люди не хотели дополнительно платить за мой ремонт и купили мою квартиру лишь по причине того что она была с мебелью и ремонтом, а другие без за эту же цену. Они кстати говоря, до сих пор продаются. Поэтому теория о дорожании квартир, это лишь теория.

    • smart

      Ну ок, теория — так теория. Я не буду настаивать и доказывать ) Но при принятии своих решений я руководствуюсь именно логикой из этой статьи.

  18. mister

    еще советую почитать книгу Карла Ричардса «Психология инвестиций» и после неё попробовать написать еще одну статью на эту тему 🙂

    • smart

      Ок, прочитаем, попробуем.

  19. Alex

    Долго думал где в статье ошибка.

    А оказалось во фразе «Рассмотрим разных людей, которые по-разному распорядились одинаковой стартовой суммой 6 миллионов рублей в начале 2003 года».

    В следующей статье предлагаю спуститься из теоретических небес на землю. В 2003 году ни у кого не было 6 000 000 рублей, а была зарплата 15 000 и 150 000 сбережений. Вот отталкиваясь от этих цифр и надо анализировать. Единственным доступным инструментом из статьи будут депозиты

    • smart

      Почему ни у кого не было? Я знаю людей, у которых были. Конечно, это было непросто, но тем не менее.

      • Alex

        Не суть. Это не наша аудитория. Те у кого в то время было неск миллионов при средней зарплате 15 000 такие статьи вряд ли читают.

        • smart

          Имхо, если такие статьи не читать — то шанс иметь несколько миллионов вообще стремится к нулю =)

          • Alex

            Все книги по инвестированию начинаются с фразы «Итак, у вас есть 6млн». По нынешним ценам это ~18 млн рублей.

            При этом ни одна книга или статья не объясняет откуда их взять 🙂 Даже при доходе 200к от сайтов каждый месяц, на накопление такой суммы уйдет почти десятилетие.

          • smart

            Посмотрим, сколько уйдет. В сайты я вошел с нулем капитала и доходом около 20к. Прошло 2 года, доход около 200к, начинает формироваться капитал. Я думаю, не все так грустно.

          • Alex

            Ну допустим не 2 года, еще в 2008 ты этим занимался. Так что считай лет 7 уже прошло.

          • Smart

            Я бросал =) Ну и первые попытки были неудачными, но они принесли опыт.

  20. Владимирский

    Комменты DimaX и mister полезнее, чем сама статья )))
    Тоже не вижу причин, почему недвижимость будет дорожать теми же темпами, что и раньше.
    Уже переизбыток ее везде, особенно в таких городах небольших. Если только купить в Москве и сдавать.
    Сам-то куда вкладываешь? В какие активы?
    Вот есть у меня 600-700 т.р. свободных, без понятия, куда их притулить.
    И еще ты не рассмотрел вариант дивовых инвестиций почему-то: roundabout.ru

    • smart

      Почему вы все привязываетесь к дорожанию недвижимости? Сумма «за сколько можно продать» — это лишь один из вариантов оценки капитала.

      Что, при падении цен квадратных метров станет меньше? Или уютность квартиры уменьшится? Цена на нее упадет, но ценность — нет. Стены — всегда стены, кусок зепли — всегда кусок земли.

      Дивидендные акции я не рассматривал, так как там очень много вариантов распоряжения деньгами =) Сам я кстати присматриваюсь именно к этому способу и планирую в этом году акциями закупиться не небольшую сумму (меньше 0.5м).

  21. SLANET

    Вчера оставил комментарий.
    А он до сих пор не опубликован.
    Что-то было не так? 😉

  22. SashaZerg

    f-seo, не слушай теоретиков: в недвижимость и правда вкладывать выгодно. Ну, вот поднял ты на сайтах 3М. Куда их деть? Новая тачка, отдых, ремонт? Депозит стремно. Самое лучше — недвижимость.
    Правда я вот стараюсь брать коммерческую: магазины на 1 этажах, микроздания и т.п. И никакого геморра: заключил договор на 2-3 года, поставил аренду в 10% годовых и стриги бабло. Ну, налог 6% как положено.

    • smart

      Вот и я примерно так же думаю. У меня пока свободных нет, но скоро будут — буду учиться работать с акциями и недвижимостью.

    • Alex

      Депозит сейчас это 19-20%

      • smart

        Ок, ок, храните в депозитах. Но проблем. Если что — в расчете у меня депозит был под 14% а недвига под 6,6% и при этом недвига выиграла =)

        Важна не доходность, а отвязка от текущей стоимости денег.

        • ContentProvider

          Ну вот я сейчас часть храню на депозите.

          Есть у меня ипотека под 12,25% и я ежемесячно выделял N-ую сумму на досрочное погашение. Т.к. есть планы на продажу текущего жилья и покупки чего-то более интересного.

          Но сейчас банк готов платить 18% годовых и выгоднее деньги класть на депозит, а потом, когда проценты по депозитам опять будут ниже 10, можно все это закинуть на ипотеку будет.

          • smart

            Использование ипотеки ломает все расчеты. Я против ипотеки в 90% случаев.

          • ContentProvider

            Я тоже не очень её люблю, но иногда это решение.

            В моем случае платёж по ипотеке примерно на 30% ниже, чем аренда. В текущих условиях я могу сдать это жильё в аренду так, что стоимость аренды будет перекрывать платежи по ипотеке.

            Плюс в 5 минутной шаговой доступности началось строительство крупнейшего ТРЦ в городе, что должно повысить ликвидность жилья и надеюсь его стоимость 🙂

            Надеюсь, что следующая покупка уже будет без привлечения заемного капитала, т.к. на себе почувствовал, что спокойствия лишний регулярный платеж не добавляет.

          • Smart

            В таком случае да, вполне себе решение. В некоторых случаях банковский кредит может сильно увеличить доходность на личный капитал =) Надо считать всегда =)

        • Alex

          Чем плоха ипотека?
          На примере моего города. Однушка на этапе котлована стоит около ~1.5 млн руб. Минимальная ипотека это ~300к руб. Через год-полтора эта же квартира в почти достроеном доме стоит 1.8-1.9 млн руб. За год по ипотеке с господдержкой за 12% годовых выплатишь еще ~140-180к руб.

          Итого за год — прирост стоимости 300к, суммарных вложений ~500к. Доходность ~60% годовых. Минус налоги.

          Без ипотеки ты платишь налом 1.5 млн, получаешь сверху те же 300к. Доходность ~20% годовых.

          При этом в случае с ипотекой все что выше твоего первоначального взноса в 300к ты можешь положить в банк под 13% годовых и это будет выгоднее чем кредит по ипотеке под 12%.

          Чем меньше своих средств, тем больше кредитное плечо и выше твой доход.

    • mister

      http://sashazerg.ru/superekonomnoe-sushhestvovanie/
      прочитал вот эту статью от юного инвестора)))

      если все советы строятся на принципах вышеуказанной статьи из ссылки, то всё понятно)))

      и скажу тебе, что имея доходы и нормальное жильё даже париться не будешь сколько нужно человеку-Васе чтобы существовать. Ну эт так на будущее.

      ты предлагаешь что Вася жить будет в гаражном кооперативе со своей девушкой Дашей?

      где такие цены на гараж 50 тысяч рублей? у нас в кооперативе 500-600 тысяч рублей, но там жить невозможно т.к. одни автосервисы рядом.

      пипец, последователи Кийосаки повсюду.
      И насчёт коммерческой недвижимости, если она в жилом здании, то ты охереешь искать нанимателя, который не будет мешать твоим соседям-сверху-сбоку. Жалобы посыпятся рекой и будешь за пол-цены впаривать своё «микроздание», но секретик о том как это невыгодно ты оставишь при себе))))

      • mister

        SashaZerg ах да, и договор в России составляется на 11 месяцев, а не 2-3 года, уважаемый диванный теоретик. А потом пролонгируется автоматом.

        • smart

          Дружище, договор аренды можно составить на любой срок. Просто при сроке от 12 месяцев его необходимо регистрировать в Федеральной регистрационной службе (и платить налоги) — а многие этого не хотят. Поэтому и лепят 11 месяцев.

          • mister

            верно, при уплате налогов. твоя недвижимость будет неконкурентноспособна по цене с твоими соседями. О том и речь.

            Не не хотят, а именно, идёт конкуренция ценой. Налоги делают удорожание цены. И твой товар становится неконкурентоспособным по ценовой хар-ке.

          • Alex

            Налоги платить надо в любом случае

          • mister

            Alex, я снимаю помещение под офис уже 3-й год, договор на 11 месяцев, каждый год пролонгируется.

            Юр адрес у моей ООО зарегистрирован в Москве. Там ежегодно оплачиваю лишь аренду юр адреса.
            Договор аренды нигде не фигурирует, кроме как в наших с арендодателем взаимоотношениях. Кому он платит налоги? И зачем? ООО у меня на усн 6 процентов, в расходы аренду включать мне не требуется

          • Alex

            Это и есть уклонение от уплаты налогов.

          • mister

            Alex, а теперь представь что ты купил соседское нежилое помещение и начал его тоже сдавать в аренду. У кого я буду снимать, у тебя с учётом что ты платишь все налоги и регистрируешь свой договор или где я сейчас снимаю дешевле на 15-20 процентов чем у тебя?

            в 2005 году мы так 4 машины пригоняли с Екб праворукие. Они были оформлены конструктором. Как думаешь для чего так делали?Думаешь охота было машину кусками возить и лишний раз платить за сборку-разборку? А дело в том, что если ты её по полной растаможишь то твоя машина на рынке будет самая дорогая. И никто у тебя её не купит никогда.

            Но как теория-всё что тут написано очень даже круто и выглядит многообещающе. Это еще не учитываете, что соседское помещение может крышеваться братом-пожарником или сватом-из сэс. И они сделают всё, чтобы в ваше сдаваемое помещение почаще приходили их коллеги. Хотя если конечно экономику учить по американским учебникам типа Кийосаки или по немецким типа Бодо Шефера, то вполне себе интереллектуальный клуб получится 😀

          • smart

            Так зарабатывай меньше. Выбирай — ИЛИ больший доход ИЛИ снижение рисков того, что квартиранты съедут. Никаких противоречий. И рыбку съесть и чешую продать скорее всего не выйдет =)

          • smart

            По поводу налогов и махинаций. Можно жить по принципу — не обманешь — не проживешь, но, имхо, это достаточно краткосрочная стратегия.

            Мне кажется, вести дела в белую сейчас в РФ во-первых достаточно дешево, во-вторых, при относительно небольшом размере этих дел — достаточно безопасно.

            Я налоги плачу ^_^

      • smart

        Ну это конечно трешачок =) Моя жена в гараж не пойдет. Но направление мыслей про минимизацию расходов — более или менее верное. Жить надо по средствам.

        • ContentProvider

          Гараж гаражу рознь.

          Вспомнил тут одну историю, где автор жил в таком гараже, а на сэкономленные деньги купил квартиру (насколько я понял, на первоначальный взнос по ипотеке он таким образом насобирал).

          Начинается она так: В итоге, 27 сентября 2008 года, был выбран и куплен всего за 45 000 рублей металлический гараж в 10 минутах пешком от метро, в престижном районе столицы, в 9 км. от работы и всего в 10 км. от Кремля.
          http://kak-eto-sdelano.livejournal.com/136438.html

          А заканчивается: Завершаю свой рассказ фотографиями опустевшего домика. В таком виде он должен перейти к новому владельцу. На текущий момент (октябрь 2013 г.) домик выставлен на продажу за 400 тыс. рублей
          http://kak-eto-sdelano.livejournal.com/136498.html

          Один из выводов: этот домик был для меня
          экономически высокодоходным инвестпроектом (70-100% годовых).

        • ContentProvider

          Вот нашел более точно, чем у автора все закончилось:
          За 5 лет жизни в этом домике я сэкономил около 1,5 млн рублей на аренде жилья, тем самым значительно ускорив процесс накопления средств, необходимых для покупки московской квартиры. Добавив к накоплениям деньги от продажи своей квартиры в замкадном N-ске, я купил отличную квартиру, в прекрасном месте Москвы, в 7 минутах пешком от метро. Поэтому в июле 2013 года я переехал из домика в свою новую квартиру

  23. Владимирский

    Я вот год назад купил участок за 310 т.р. в 10 минутах езда от Владимира. Искал долго, думал выгодно купил, сделаю 20-30% за год с перепродажи. И что? За год три звонка по участку, хотя масса объявлений на авито, несколько тысяч просмотров, баннер на профильном сайте. Даже за те же 310 т.р. никто не берет. Неизвестно, когда продам теперь, и будет ли прибыль. Участок хороший. Ровный, прямоугольный.

    • smart

      Ну, это риск инвестиций в разницу курсов. Ты хотел спекульнуть — я считаю что это очень рискованно и зарабывать таким образом анрил.

      Тебе нужно глубоко быть в рынке да еще и попадать в прогнозы. Я же считаю, что будущее неизвестно и прогнозировать его нельзя. Поэтому, как вариант для себя я рассматриваю только инвестиции в денежный поток (ренту или дивиденды) — купил и сдал.

      Именно поэтому никаких участков я до сих пор не купил — они не дают денежного потока.

      При инвестициях в денежный поток текущая цена актива (от которой все по непонятным мне причинам пляшут) становится абсолютно неважна (я несколько утрирую, но важно понять саму идею). Важно только сколько ты вложил, сколько уже отбил и сколько актив приносит в настоящее время.

      Акции, кстати, я планирую покупать только из тех же соображений — только те, которые более или менее стабильно приносят дивиденды в размере 5-10% годовых. Тут выше писали про http://roundabout.ru там про это хорошо написано.

    • ContentProvider

      У меня другая ситуация: 2,5 года назад купил огород в городе за 270К. Этим летом предлагали аналогичный участок, за 350К, очень жалею, что не купил и его тоже (не было налички).

      Сейчас эти участки выкупает застройщик, за 1,25М.

      То, что эти участки выкупят по застройку все знали. Вопрос был только в сроках выкупа.

      Поэтому со спекуляциями — как повезет. Знакомый риэлтор говорит, что с 1М легко 40К в можно делать, это с учетом того, что он себе свой процент оставлять будет.

  24. Владимирский

    Я понял твою мысль, она верная. Проблема в том, что именно таких активов, о которых ты пишешь, в реальности крайне мало. Даже почти нет. Про участок я напишу статью, как подам. Пиши дальше в эту рубрику, она крайне интересна.

    • smart

      Да, типов активов — немного. Но самих активов полно — сайты, недвижимость, акции — всего этого много и хватит на всех заинтересованных.

  25. Александр

    Да, интересная тема. Я вот думаю над похожим вопросом.
    Что лучше — купить свою квартиру за 100% суммы или потратить 50% суммы на актив, который позволит арендовать такую квартиру?
    Экономически склоняюсь к покупке актива — морально семья хочет жить в своих квадратных метрах.

    • smart

      Это общий вопрос.

      Я решил его радикально. В рамках бизнесов и «семейного капитала» все решения принимаются только исходя из эффективности (в каждый момент времени под этим подразумевается разное — когда-то надо снижать риски, когда-то увеличивать доходность, когда-то получать новый опыт и тд).

      Из дохода я плачу себе зарплату, на которую мы живем. Фикс, 10% от валового дохода. На эти деньги не парясь будет покупатся то, что хочется семье, даже если это неэффективно — шуба жене, новая машина мне, квартира для житья и тд.

      Свою долю эффективности мы отыграли, успешно реинвестировав 90% дохода. 10% можно тратить смело =)) При этом (при 90-то процентном реинвесте) я уверен, что через некоторое время 10% дохода позволят, скажем, купить квартиру с одной зарплаты или построить дом покопив 3-4 месяца.

  26. Vasily

    Алексей, ты сравниваешь недвижимость и депозиты на заранее известном временном интервале. Возьми другой временной интервал и результаты могут в корне отличаться. Например, если бы началом был 2008 год, когда недвижимость была на пике (не знаю как в Самаре, но в Москве точно), то депозиты были бы выгоднее. При этом никто не знает какой актив будет лучше в будущем. Так что рулит диверсификация =)

    • Smart

      Вася, дорогой, ты самой важной мысли не понял.

      На важно сколько СТОИТ недвижимость, я притянул пример за уши. Важно только сколько ВЛОЖИЛ и сколько ПРИНОСИТ.

      С 2008, насколько я понимаю, стоимость аренды сильно не падала у вас? То есть это значит только то, что в какой-то временной период наш Изя купит еще больше квартир на доход от старых активов и в конечном итоге станет еще богаче.

      А так да, диверсификация — самое важное правило инвестора =)

      • Smart

        Чтобы было еще понятнее. Вот я например покупал сайты за 30 месячных доходов (3.3% в месяц) и был более или менее доволен.

        А тут вдруг что-то случилось — и сайты стали продавать по 15 месячных доходов.

        При этом я
        а) разбираюсь в сайтах как в инвест объектах
        б) верю в их светлое будущее (т.е. могу попытаться снизить риски владения этими объектами).

        Что я буду при этом делать? Занимать бабок и покупать ЕЩЕ БОЛЬШЕ САЙТОВ! Без каких либо вариантов. Т.к. кризис и падение цен в моем примере только на руку.

        Конечно, это подразумевает, что покупки не всегда будут по выгодным ценам — но это единственная стратегия, исход которой можно прогнозировать, в отличие, например, от стратегии «дожидаться кризиса на рынке недвижимости и входить в недвижку по низким ценам, а бабло аккумулировать на депозитах».

  27. Webable

    «хранить свой капитал нужно не в деньгах а в активах»

    Деньги являются активом.

    • Smart

      Правда? Мы вроде говорим не о терминах бухгалтерского баланса, а о терминах инвесторов-самоучек, типа меня =)

  28. Vit

    Не совсем понял про «с различными «лесенками» в ТКС». Что это имеется в виду?

    • Smart

      Там были какие-то мухлежные варианты в стиле открыть несколько карт и получать повышенный процент. Сейчас нет.

    • ContentProvider

      Была тема, когда можно было раз в месяц переводить в ТКС с другой карты, они тебе накидывали процент за перевод. Получалось что-то около 20-22% годовых. Если интересно — могу поискать в архивах. Но тема уже не работчая.

      Я сейчас часть средств даю на оборот знакомому меняле электронных валют. Доходность 2% в месяц с ежемесячной капитализацией. Тоже неплохо, правда рисков больше.

  29. Frank

    Статья интересная, сейчас как раз думаю над этим вопросом и разделяю твою точку зрения. И тут расчет по минимуму у Изи, и ты где то в комментариях написал что есть варианты выжать из квартир больше, полностью согласен, видел примеры.

  30. Линк

    А что если в 2003 году на 30% были куплены квартиры, 30% на депозите и на 30% акции. Доходность будет в сумме ниже, но хорошая диверсификация.

  31. Junkman

    Инвестимо для участников — активы?

    • smart

      Да, само собой. Ведь там не деньги, а сайты, просто учет мы ведем в деньгах, а не в долях — тк так проще.

      Причем, если смотреть в корень, сутью обьекта владения являются даже не сайты, а ‘законсервированный’ труд по их созданию.

      • Junkman

        Какое значение это имеет для участника?
        В чём отличие от банка?

        • Smart

          Отличия ровно те же, что и в примере в посте.

          Сайт — актив. Деньги в банке — деньги.

  32. Marat

    Алексей, а ты не рассматриваешь надежную долевку в качестве актива для хранения накоплений? Например, наш местный Кошелев проект. Риски минимальны, а за год строительства квартира подорожает, на вскидку, процентов на 15-20.
    По поводу «пассивности» квартиры для своего проживания. Личная квартира убирает пункт затрат на съем жилья. Если немного извратиться, можно даже условно считать, что ты сдаешь квартиру самому себе. То есть, по-моему, это относительный пассив.

    • Smart

      Рассматриваю. Даже больше тебе скажу, в 2016 я хочу начать входить в недвижку. Не совсем в виде долевки, но тем не менее.

      По поводу квартиры для проживания — да, все верно.

      • ContentProvider

        Покупать квартиры, делить их на клетушки и сдавать?

        Интересная тема, я тоже о ней думаю, но пока нет столько средств.

        • smart

          Нет, хочу построить себе офис и т.о. сэкономить на аренде =)

          • ContentProvider

            А почему построить?

            Не проще взять квартиру под офис или в новостройках сейчас первые этажи сразу, как офисы сдают. Чем строительство лучше покупки готового?

          • smart

            Соотношением рентабельность\удобство.

            Однушка выходит дороже и меньше.

  33. guz

    Вложения в валюту как раз гарантировали пройти кризис, недвижка упала в цене в два раза в долларовом эквиваленте, тех кто хотел купить однёшки и копили в валюте взяли двушки и в хороших районах. Твои рассуждения чистой воды вакуум с летающими внутри мухами, причем 12летний(причем с вымышленной суммой, сомневаюсь что у кого-то взять например людей твоего возраста могло из ниоткуда появиться крупная сумма денег), когда никого не трогали. Возьми ту же деноминацию чуть раньше, когда рубли в 1000 раз подешевели. Родители все что могли купить на свои накопления это телевизор, квартиры так давали — возможностей купить не было.

    Как тебе такой прогноз — В ближайшие 5 лет цены на недвижку падают, уровень жизни падает людям не чем будет платить за съем квартир. Поднимают налоги на тех кто владеет несколькими квартирами. Вот тебе и активы. Недвижка никогда не была и не будет активом. Она не ликвидна. На счет сайтов мы уже сейчас видим как просели у всех бюджеты рекламодателей и все ноют что средняя цена за клик просела от 2 до 10 раз.

    • smart

      Ок-ок, вакуум. Недвижка — не актив, я понял. Клики в 10 раз упали, тоже ясно.

  34. shaman33

    Очень интересная тема. Скажу так: из активов по настоящему можно считать сайты, это как миникомпании, которые приносят определенный доход при определенных вложениях, и которые можно всегда продать. Депозиты в банках — это не актив, а скорее сбережения, где все зависит от степени надежности банка и валюты, в которой хранится вклад. Недвижимость также до определенной степени можно считать активом : есть квартиросъемщики — актив, нету — сразу пассив, ну и в определенной степени, как способ сохранения денег.

    В данном случае, нужно говорить о развитии бизнеса, накоплении, по простому как у Маркса: Деньги — Товар — Деньги» и т.д.

    • guz

      жаль риски высокие сегодня топы завтра ….
      … тушенка, патроны, золото… вот они активы =)
      Готовьтесь ребята кризис грядет!

  35. franzolka

    Из комментариев — «стены всегда стены», позвольте не согласиться.
    По недвижке сейчас очень актуален вопрос: А если война?
    В 2013м году мы продали свою квартиру в городе Запорожье, Украина за 45 тыс. $ — это было 360 тыс. гривен по курсу 8. Сейчас подобная квартира стоит те же 600 тыс. гривен, но никто не покупает недвижку рядом с территорией конфликта, но многие хотят продать и сбежать. При текущем курсе 26, квартира стоит 23000$ в эквиваленте. Про стоимость квартир в Донецке и Луганске я лучше промолчу. Вот если Изя жил в одном из этих городов или близлежащих, инвестиции в недвижимость ему бы уже не показались такими радужными.
    Конечно в этом случае можно не продавать и ждать «светлого будущего» столько лет, сколько потребуется. Но и риски велики — светлое будущее может наступить намного позже, чем хочется и территория конфликта может расползтись дальше, в дом попадет бомба и от квартиры ничего не останется. Такие дела.

    • Smart

      Риски есть, само собой. Я не говорю, что это абсолютно безрисковый вариант.

      Но ничего не мешает нашему Изе покупать квартиры в разных странах, к примеру.

    • Роман

      Нужно вкладываться в недвижимость в разных странах. Есть компании, которые будут за тебя сдавать, даже если ты не в стране. Ну и запасной аэродром на всякий случай, в некоторых странах, если имеешь недвижимость, можно въезжать и жить с некоторыми условиями. Есть страны где покупать недвигу довольно выгодно, были бы деньги.

  36. Активный Инвестор

    Я недавно для себя считал доходность инвестиций в России — акции, облигации, недвижимость, валюта, золото (напишу скоро у себя в блоге). Так вот самую большую реальную доходность принесли акции и недвижимость (это за последние 10-15 лет). Но сейчас выгоднее инвестировать в депозит, чем в московскую недвижку.

Добавить комментарий